Актуальная редакция статьи 11.4 ЗК РФ: Статья 11.4. Раздел земельного участка

Текст

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ)

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

(в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

(в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

(пункт 6 дополнен Федеральным законом от 18.07.2011 № 214-ФЗ)

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(пункт 7 дополнен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Комментарий

Пункты 1, 4 — 6 комментируемой статьи рассматривают раздел земельного участка с кадастровой точки зрения, а п. п. 2 и 3 сосредоточены на юридическом аспекте раздела.

Раздел земельного участка, возможно, самый распространенный способ образования новых земельных участков для категории «земли населенных пунктов» и земель сельскохозяйственного назначения. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 1 ст.

11.4 ЗК РФ. В результате раздела исходного земельного участка может быть образован и многоконтурный земельный участок . В ГКН для каждого из образованных земельных участков в качестве «предыдущего кадастрового номера» указывается номер «архивного» земельного участка.

——————————— Пункт 9 письма Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2009 г. № 22409-ИМ/Д23.

Если говорить о земельных участках, которые принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, то необходимость раздела возникает часто по решению наследников или по решению собственника для совершения сделки (например, для продажи).

Раздел земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, связан с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к гражданину, индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, когда на одном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам. Как правило, ранее (в СССР) это были земельные участки под производственными комплексами — заводами, фабриками, мясокомбинатами и др. В настоящее время такой земельный участок поставлен на кадастровый учет органами местного самоуправления, однако собственники зданий, строений, сооружений на этом участке находятся фактически, являясь фактическими пользователями его частей.

Разделить возможно и многоконтурный земельный участок (то есть две или более его части). Образовавшиеся вследствие этого новые земельные участки, во-первых, не будут являться смежными, и, во-вторых, они могут находиться даже в разных кварталах (в крупном населенном пункте, территория которого разбита на два и более кварталов).

Что же касается искусственного земельного участка, то ни в статье

11.4 ЗК РФ, ни в Законе «Об искусственных земельных участках» мы не найдем положений о порядке его раздела или отсылок к другим нормативным актам как и по вопросу о минимальных размерах земельных участков, которые могут образоваться вследствие такого раздела. Если мы обратимся к п. 1 ст.

11.4 ЗК РФ, то увидим, что разделяемый земельный участок прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой же статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пункт 6 ст.

11.4 ЗК РФ предусматривает сохранение разделяемого земельного участка в измененных границах, если он находится в государственной или муниципальной собственности. Статья 13 Закона «Об искусственных земельных участках» предусматривает как собственность публичных образований, так и физических и юридических лиц. Можно было бы предположить, что в зависимости от статуса правообладателя разделяемый земельный участок может либо сохраниться в измененных границах, либо прекратить свое существование. Однако такая альтернативность противоречит технической природе искусственного земельного участка, который создается в соответствии с проектной документацией и вводится в эксплуатацию, в том числе с конкретным построенным на нем объектом капитального строительства (ч. 5 ст. 10, части 1, 2 и 3 ст. 12 Закона «Об искусственных земельных участках»). Если с технической точки зрения в проектную документацию уже после ввода в эксплуатацию можно внести изменения, которые не повлекут за собой необратимые конструктивные изменения для такого земельного участка, то разделить фактически искусственный земельный участок вполне возможно. При этом он, во-первых, не прекращает свое существование независимо от статуса правообладателя. Во-вторых, сам раздел будет, скорее всего, осуществляться в виде изменений планировки территории в порядке, установленном ГрК РФ и без подготовки межевого плана. Ст. 4 ГрК РФ закрепляет, что к отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об искусственных земельных участках».

Пунктом 4 ст.

11.4 ЗК РФ устанавливается правило в отношении раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Раздел такого общего земельного участка осуществляется в связи с приобретением в собственность земельного участка, который используется непосредственно членом некоммерческого объединения. В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 28 Закона № 66-ФЗ предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ. В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

При разделе общего земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования (среди него, прежде всего, внутренние дороги). При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), как и в случае с выделом (п. 1 ст.

11.5). Также необходимо учитывать, что в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона № 66-ФЗ установлено, что предоставление в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, некоммерческого объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. Таким образом, из указанного следует, что садоводческое товарищество может претендовать на приобретение в собственность только того земельного участка, который относится к имуществу общего пользования товарищества. Приобретение в собственность товариществом (как юридическим лицом) земельных участков, не относящихся к имуществу общего пользования, законом не предусмотрено .

——————————— Постановление Пятнадцатого ААС от

12.02.2014 по делу № 15АП-20574/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

Пункт 5 комментируемой статьи по вопросу раздела земельного участка отсылает участников земельных отношений к положениям ст. 30.2 ЗК РФ и взаимосвязанным с ним положениям ГрК РФ. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ). Проект межевания территории является актом публичного органа, который отображает пространственные характеристики образованных в пределах такой территории земельных участков как объектов гражданского оборота и в силу этого данный акт адресован не неопределенному кругу лиц, а лишь тем лицам, которые являются их собственниками или обладают в отношении их иными правами или могут приобрести на них права по основаниям, установленным законом, в том числе как собственники расположенных на них объектов недвижимости на основании ст. 36 ЗК РФ. С учетом этого проект межевания территории не содержит норм права и по своей юридической природе является ненормативным актом.

——————————— Постановление ВАС РФ от

19.02.2013 по делу № 13427/12 // СПС «КонсультантПлюс».