Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Законодательство России Гражданский кодекс Российской Федерации

Актуальная редакция статьи 621 ГК РФ: Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Текст

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно на вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых или упразднения торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

——————————— Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу № А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу № А56-5285/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

Судебная практика отрицает существование преимущественного права на заключение договора на новый срок у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ).

——————————— См. также: п. 34 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений арендатором условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

——————————— Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. № КГ-А40/2224-06 и ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу № А56-8467/2006 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условия о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 комментируемой статьи: «…при прочих равных условиях…» Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

——————————— См.: п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

6. Обязательной предпосылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатором арендодателя о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть сделано в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление письменного уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок .

——————————— См.: п. 33 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом (в том числе на торгах), то он нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде (1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо (2) только возмещения таких убытков.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не нарушается в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма (п. 1) комментируемой статьи не предусматривает .

——————————— См.: п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Вместе с тем суды нередко защищали интересы арендаторов при наличии одного лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См.: Определения ВАС РФ от 25 декабря 2009 г. № ВАС-17393/09 и от 7 августа 2009 г. № ВАС-9974/09; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. № Ф03-2498/2009 и от 29 июня 2009 г. № Ф03-2360/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

Перевод прав и обязанностей по новому договору на прежнего арендатора возможен и в ситуации, когда новый договор был заключен по результатам торгов, причем вне зависимости от участия в них прежнего арендатора. Однако в защите преимущественного права может быть отказано, если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался либо не принял этого предложения в указанный в нем срок (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях. Например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. 429, 445 ГК) .

——————————— Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05 и от 5 июня 2012 г. № 17540/11 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 12; 2012. № 9; Определение ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. № ВАС-14788/09; Постановления ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. № КГ-А40/12492-09, ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. № Ф03-6336/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Арендодатель вправе отказать арендатору государственного или муниципального имущества, надлежаще исполнявшему свои обязанности, в заключении договора аренды на новый срок только в определенных случаях (п. 10 ст.

17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о конкуренции)).

——————————— СЗ РФ. 2006. № 31 (ч. 1). Ст. 3434.

Но если арендодатель отказал арендатору в отсутствие законных оснований и не передал имущество другому лицу, то арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4 ст. 445 ГК; п.

4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Если же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды (п. 11 ст.

17.1 Закона о защите конкуренции; п.

4.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

——————————— Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. № А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. № Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. № Ф09-1424/08-С6 (СПС «КонсультантПлюс»).

11. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор, уведомивший арендодателя об отказе от договора, при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого использования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

——————————— Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 14 декабря 2009 г. № КГ-А41/13060-09, от 4 августа 2006 г. № КГ-А41/7087-06-П, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу № А56-47994/2008 // СПС «КонсультантПлюс». Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. № Ф03-7359/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу № А56-26630/2006 // СПС «КонсультантПлюс».

12. Особенности применения п. 2 комментируемой статьи касаются случаев, когда законом устанавливаются специальные императивные нормы о порядке заключения договоров и предельных сроках аренды отдельных видов имущества.

Так, в соответствии со ст.

17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 — 30.2 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. К заключенным на торгах договорам аренды положения п. 2 комментируемой статьи о возобновлении договора на неопределенный срок не должны применяться . Поэтому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, но только если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

——————————— См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2012 г. № 13269/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. №

6.

Кроме того, по смыслу п. 10 ст.

17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им решения о том, что арендуемое имущество не будет в дальнейшем передаваться в аренду, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. Как разъяснил ВАС РФ, в этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (п.

4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Максимальный срок действия договора аренды может быть ограничен законодательством. К примеру, земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК). Фактическое использование таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не может привести к возобновлению договора аренды .

——————————— На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 марта 2008 г. по делу № А56-3642/2007, от 12 февраля 2008 г. по делу № А56-2308/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

13. Положения п. 2 комментируемой статьи применяются к договору субаренды с учетом п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которого срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды .

——————————— См.: п. 20 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.