Актуальная редакция статьи 624 ГК РФ: Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Текст

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий

1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив к договору аренды соответствующее дополнительное соглашение.

2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158 — 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 ГК РФ. Право собственности на недвижимое имущество переходит к арендатору по правилам п. 2 ст. 223 Кодекса (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) .

——————————— Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором .

——————————— См.: Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. № ВАС-16295/08 // СПС «КонсультантПлюс».

4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже . Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи .

——————————— См.: Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. № КГ-А41/1295-06 // СПС «КонсультантПлюс».

См.: Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. № ВАС-6821/09 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций, учрежденных Российской Федерацией (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» ). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д.

——————————— СЗ РФ. 1996. № 35. Ст. 4137.

Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе РФ прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в статье 34 ранее действовавшего Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ , выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ ).

——————————— СЗ РФ. 1997. №

5. Ст. 610.

Федеральный закон от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.

Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа ; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» .

——————————— СЗ РФ. 2002. №

4. Ст. 251.

По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. № 39. Ст. 3804.

СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3615.