4

4

4. Поведение арендодателя до заключения от его имени дополнительного соглашения к договору аренды ошибочно квалифицировано как одобрение сделки.

Собственники земельных долей (арендодатели) обратились в суд с исками к обществу (арендатору) о признании отсутствующим обременения (аренды) земельного участка, об осуществлении выдела долей из земельного участка без согласия арендатора, о признании недействительным дополнительного соглашения от 15 сентября 2020 г. к договору аренды от 30 мая 2000 г., применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что им принадлежат земельные доли в праве собственности на земельный участок. По договору от 30 мая 2000 г. земельные доли переданы в аренду обществу (ответчику). Истцами проведены работы по выделу земельных долей в натуре, однако кадастровый учет образованных земельных участков не осуществлен, поскольку в регистрирующий орган не представлено согласие арендатора (общества) на выдел земельных участков. Действующим законодательством не предусмотрена возможность аренды земельных долей без выдела их в натуре в виде сформированного земельного участка, в то время как договор аренды земельных долей от 30 мая 2000 г. в соответствие с законом не приведен, границы переданного в аренду участка не установлены, общее собрание собственников земельных долей по вопросу внесения изменений в предмет договора аренды не проводилось. В связи с этим истцы полагали, что договор аренды спорного земельного участка не заключен, а договор аренды земельных долей не может быть расценен в качестве договора аренды земельного участка, поэтому на него не распространяются требования закона о необходимости получения согласия арендатора на выдел земельных долей из спорного земельного участка. Общее собрание участников общей собственности на данный земельный участок по вопросу заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельных долей не проводилось, его условия собственниками земельных долей не обсуждались, полномочий на изменение условий договора аренды земельных долей Ф. (лицо, действующее от имени дольщиков) не имела, дополнительное соглашение от 15 сентября 2020 г. не подписывалось, что свидетельствует о его недействительности.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Дополнительное соглашение к договору аренды земельных долей признано недействительным, из ЕГРН исключена соответствующая запись. В остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции с учетом того, что состоявшимся судебным актом разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, отменил решение суда. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что иск о признании обременения отсутствующим не подлежит удовлетворению, поскольку с требованием о признании недействительным договора аренды земельных долей, на основании которого установлено обременение, истцы не обращались, договор аренды недействительным не признан. Оснований для признания недействительным дополнительного соглашения к договору аренды не имеется, поскольку условия данного соглашения фактически сторонами исполнялись, истцы получали арендную плату в период с 2017 по 2020 год, что свидетельствует об одобрении ими оспариваемой сделки. Руководствуясь пунктами 4, 5 статьи 11 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 12, пунктом 1 статьи 13, пунктами 1, 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку выдел земельных долей из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора, получение согласия общества в данном случае является обязательным.

Кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое апелляционное рассмотрение в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ указано, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

На основании пунктов 2, 3 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности). Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Согласно пункту 70 данного постановления Пленума сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал на то, что условия дополнительного соглашения от 15 сентября 2020 г. фактически сторонами исполнялись, поскольку истцы получали арендную плату в период с 2017 по 2020 год. Между тем суд не учел то обстоятельство, что условие об арендной плате было предусмотрено договором аренды земельных долей от 30 мая 2000 г., которым арендная плата установлена в размере 3% от прибыли арендатора, то есть является переменной величиной, зависящей от финансовых показателей деятельности предприятия, с учетом чего само по себе получение арендодателями арендной платы в период с 2017 по 2020 год в том или ином размере об одобрении истцами условий дополнительного соглашения от 15 сентября 2020 г. не свидетельствует. Указаний на какие-либо другие конклюдентные действия арендодателей, направленные на исполнение дополнительного соглашения к договору аренды, судом апелляционной инстанции не установлено и апелляционное определение не содержит.

Судом апелляционной инстанции не дано оценки представленным истцами доказательствам - письменным претензиям истцов в адрес арендатора, в которых они указывают на несогласие с размером арендной платы после получения 18 марта 2021 г. сведений о регистрации оспариваемого дополнительного соглашения.

В связи с изложенным выводы суда апелляционной инстанции признаны Судебной коллегией незаконными и необоснованными.

Определение N 16-КГ22-37-К4

Автор: