Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости


В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий 1

Комментарий 2

1. В комментируемой статье определен предмет договора продажи недвижимости, что является существенным условием в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ. Относительно понятия предмета договора издавна существуют споры в науке, которые сводятся к определению предмета договора как действий сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества или как объекта недвижимого имущества , а также сочетания этих элементов предмета.

——————————— См., в частности: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотип. М.: Статут, 2002.

Несмотря на то что законодатель указывает на данные, индивидуализирующие недвижимое имущество в качестве предмета договора продажи недвижимости, целесообразно использовать понятие «объект» применительно к недвижимому имуществу, по поводу которого заключается договор.

2. Объектом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним .

——————————— Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. №

8. Ст. 963.

Не может быть объектом договора такое помещение, которое не представляет собой самостоятельного объекта недвижимого имущества. Так, было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания производственного корпуса, так как указание в спорном договоре его предметом части помещения в отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что эта часть помещения является самостоятельным объектом, не соответствует положениям комментируемой статьи (Определение ВАС РФ от 20 сентября 2010 г. № ВАС-10364/10 по делу № А43-14227/2009-17-346).

3. Описание объекта недвижимого имущества содержится в подразд. I ЕГРП и включает в себя адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному Законом о регистрации и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иную необходимую информацию, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Вид (название) объекта недвижимого имущества включает в себя здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дачу, гараж, квартиру, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры.

При указании адреса (местоположения) необходимо учитывать литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом. При расположении объекта на одном из этажей необходимо определение этажности объекта, этажа и номера помещений на поэтажном плане. Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Важное значение при определении объекта договора продажи недвижимости имеют сведения государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, отраженные в статье 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

——————————— Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Кроме того, в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Законом о кадастре кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости;

3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

7) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.);

8) сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

10) сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

11) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

12) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

13) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

14) разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

16) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

17) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

18) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

19) количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

20) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

и другие сведения.

Формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка установлены Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» .

——————————— Российская газета. 22.02.2008. № 39.

4. Объект договора продажи недвижимости должен быть определен и в предварительном договоре (ст. 429 ГК). В связи с этим имели место попытки квалифицировать договоры долевого участия в строительстве как предварительные договоры продажи недвижимости. Однако при заключении такого договора, как было отмечено при рассмотрении одного из дел, не представляется возможным «конкретно определить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, поскольку окончательные сведения о номере дома, квартиры и подъезда будут известны только после технической инвентаризации объекта недвижимости органами Бюро технической инвентаризации, при том что, по мнению истца, договор долевого участия в строительстве нельзя квалифицировать как договор купли-продажи недвижимого имущества» .

——————————— Постановление ФАС Московского округа от 18 декабря 2008 г. № КГ-А40/10921-08 по делу № А40-58026/07-136-410.

5. Каждый из объектов недвижимого имущества имеет определенную специфику при указании на него в договоре. Так, например, в договоре продажи земельного участка указывается категория земли.

6. В правоприменительной практике имеют место решения, которыми договоры продажи недвижимости признаются незаключенными в связи с отсутствием достижения соглашения относительно объекта договора. Так, отсутствие индивидуализирующих признаков части объекта недвижимого имущества, а также отражения в договоре (документации к договору) расположения передаваемого объекта на соответствующем земельном участке, равно как и расположения самого земельного участка, послужили основанием для признания договора незаключенным (Определение ВАС РФ от 8 июля 2010 г. № ВАС-8345/10 по делу № А41-4238/09).

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2003 г. № А43-8311/02-17-284 был признан правомерным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как договор купли-продажи признан незаключенным ввиду отсутствия предмета договора со следующей мотивировкой. Поскольку договор и дополнительное соглашение к нему не содержат полной характеристики объектов недвижимости (указана этажность, материал, из которого они изготовлены, площади), подлежащих продаже, суд обоснованно сделал вывод, что договор продажи недвижимости является незаключенным, а потому отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности к истцу. Приложение к договору и схема расположения объектов не подписаны стороной сделки, что дополнительно свидетельствует об отсутствии согласования ее предмета.

В другом споре договор продажи квартир признан незаключенным, поскольку в нем не было определено количество квартир, подлежащих передаче, не указано, какие это квартиры (по количеству комнат), их расположение в доме .

——————————— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июля 1998 г. по делу № 271/98.

ФАС Московского округа (Постановление от 18 февраля 2009 г. № КГ-А41/12649-08 по делу № А41-К1-9691/07) был проанализирован договор, в котором указывалось, что А. принадлежит земельный участок площадью 40 га с условным номером 50:05:19:448, находящийся в д. Яковлево с. Бужанинского Сергиево-Посадского района. Данных, определяющих местоположение земельного участка и его границы, вышеуказанный договор не содержит, при этом принадлежащий ответчику земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет, в связи с чем договор был признан незаключенным.

3 Comments

John Doe

March 27, 2018 at 8:00 am Reply

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

John Doe

March 27, 2018 at 8:00 am Reply

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

John Doe

March 27, 2018 at 8:00 am Reply

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

Leave a reply

your email address will not be published. required fields are marked *

Name *
Email *
Website