Статья 650. Договор аренды здания или сооружения


1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий 1

Комментарий 2

1. В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих особенности правового режима недвижимого имущества, в том числе особенности аренды отдельных видов недвижимости. В ст. 650 — 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Конечно, и общие положения об аренде (ст. 606 — 624 ГК) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в статье 650 — 655 ГК РФ (ст. 625 ГК).

Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут предусматриваться и иными нормативными актами.

Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь следует обратиться к статье 650 — 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть). Если нет ни тех ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде .

——————————— См. также: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 521.

Специальные нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений распространяются также на отношения, возникающие по поводу аренды предприятий, если иное не установлено ст. 656 — 664 ГК РФ (п. 2 комментируемой статьи).

2. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений обусловлены спецификой предмета соответствующего договора. В связи с этим предприняты многочисленные попытки определить понятия «здание» и «сооружение», показать различия между зданиями и сооружениями, классифицировать здания, сооружения и пр. Как представляется, прав В.В. Витрянский, указывающий, что «юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» .

——————————— Там же. С. 522.

Очень важно, что «существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования» возникающих в связи с этим отношений. Не только в нормах об аренде, но и в других нормах закон не проводит разграничения зданий и сооружений (например, ст. 130, п. 3 ст. 340 ГК).

——————————— Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 522.

Зданием (сооружением) является любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно .

——————————— См.: Там же. С. 523.

3. Довольно широкое распространение получили договоры о предоставлении в пользование за плату не всего здания или сооружения (не всей вещи), а только его части. Нередко в пользование передается не все помещение, но только его часть (например, для установки копировального аппарата).

Как представляется, соответствующие соглашения не являются договорами аренды, поскольку в силу императивного указания ст. 607 ГК объектами аренды могут быть только вещи в целом, но не их части. Такие соглашения представляют собой договоры, законом не предусмотренные, но ему не противоречащие (непоименованные договоры). Очевидно, к отношениям, порождаемым этими договорами, могли бы по аналогии применяться нормы об аренде.

Однако Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) установил иное: в аренду может передаваться как вся вещь в целом (земельный участок, здание, сооружение или помещение), так и ее отдельная часть (абз. 2 — 5 п. 9).

Если договор предусматривает передачу в пользование части вещи, то он должен содержать обстоятельное описание (графическое, текстуальное и т.д.) не только вещи в целом, но и той части, которая является предметом договора (передается в пользование).

Из Постановления ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) следует также, что допускается договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи) (абз. 2 п. 10). Возможно и заключение договора с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре (абз. 4 п. 10).

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Однако договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается (п. 11).

См. также ст. 607, 608, 651 и соответствующие комментарии.

3 Comments

John Doe

March 27, 2018 at 8:00 am Reply

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

John Doe

March 27, 2018 at 8:00 am Reply

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

John Doe

March 27, 2018 at 8:00 am Reply

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

Leave a reply

your email address will not be published. required fields are marked *

Name *
Email *
Website